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  • 龙景豪庭可行性研究报告

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    2019-07-10
    简介
    ?龙景豪庭房地产建设项目总用地面积:23.39亩(15593M2),,总建筑面积:42122M2,建筑密度:25.1%,容积率:2.2,绿地率:30%,项目总投资:6408万元,销售总收入:15050万元,销售净收入:12867万元,净利润:6459万元,总投资利润率:100.8%,盈亏平衡点:49.8%。该项目财务上具有一定的抗风险能力,是一个既有可观的经济效益,又有很好的社会效益的项目。项目建设准备充分,所需开工条件具备,无政策变动风险,潜在的市场风险通过合理运作可以规避。运作时只要管理、营销措施到位,就能既为城市建设一个安全、舒适的住宅小曲,又能取得合理的回报。

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    第一章总论第一节项目概况(一)项目名称:龙景豪庭(二)建设单位:吉安驼洋房地产有限公司(三)法人代表:王世洋(四)建设地址:青原区,行政中心(正气路)以东、保留山体以南(五)投资期限:二年(六)主要技术经济指标。1、总用地面积:23.39亩(15593M2)2、总建筑面积:42122M23、建筑密度:25.1%4、容积率:2.25、绿地率:30%6、项目总投资:6408万元7、销售总收入:15050万元8、销售净收入:12867万元9、纳税:1731万元10、净利润:6459万元11、总投资利润率:100.8%12、盈亏平衡点:49.8%4第二节可行性分析范围(一)可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测,研究项目建设的必要性、可行性,开展项目投资估算分析,进行投资效益分析和评价,提出项目可行性研究结论。(二)可行性研究的结论开发建设刘洋花园项目可以达到下述目的:1、落实《吉安市城市总体规划青原区分区规划》(2000—2010),推进青原区的开发建设和城区建成面积的扩展,拉大城区框架,整治和美化城区环境。2、为青原区城镇居民提供一处良好的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产,增加财政收入,创造就业机会,促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力,是一个既有可观的经济效益,又有很好的社会效益的项目。5第二章项目建设必要性与可行性第一节项目建设的必要性一、是吉安市城市总体规划和青原区分区规划的要求目前,吉安市中心城区面积38平方公里,人口27.2万人。根据吉安市城市总体规划和青原区分区规划的要求,吉安市中心城区面积要达到60平方公里,人口50万人,分别增长36%和45.6%。因此,加快新型城市化进程,使之成为京九沿线城市江西走廊上产业发达、经济繁荣、功能完善的现代化城市。该项目位于吉安市中心城区的青原区,其建设完全符合吉安市城市总体规划的要求,也符合青原区分区规划的要求。它的建设既有利于青原区的产业集聚和人口集聚,又实现城市规模和结构层次的新跨越具有促进作用。二、是落实市委“三新”战略目标的需要,有利于扩大投资启动消费吉安市委一届十次会议提出的“三新”战略目标即“一年一个新台阶,三年迈上新台阶,五年实现新跨越”;为此,全区上下气顺、劲足、心齐、人和,经济发展呈现良好态势,为未来的发展奠定了良好的基础。该项目是落实市委“三新”战略目标的需要,也有利于扩大投资、启动消费,6实现投资和消费“双向”拉动。据经验推算,房地产项目对GDP的贡献比例为1:1.5?;箍纱ㄖ?、建材、装饰等20余个行业的发展,同时还可增加就业机会。因此,它是促进青原城区经济发展的短、平、快项目。三、是符合青原城区建设的需要该项目的开发地位于吉安中心城区青原区永新路以南、旭日房地产地块以西,该项目的实施符合青原城区建设的需要,加快这个区域建设步伐,有利于改善居民的居住环境和条件,较好的满足客户的需要。该项体现人文关怀,使客户更加舒适、安全。该项目的建设有利于聚集这个区域的人气、产业,有利于盘活周边的土地资源,推动小康住宅建设。第二节项目建设的可行性随着青原城区规模的扩张,城区功能日趋增强,经济辐射力得到进一步提高,促使城区建设步伐加快,品位提高,为青原的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。加之近几年经济的快速发展,居民收入的不断增加,消费观念的不断更新,造就了一批高要求的住房消费群体,本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础,是最重要的可行性。7按照创建滨江花园城市,改善人民居住环境的要求,该项目开发建设,能使该区域环境与滨江花园城市景观相匹配,达到促进市政建设、扩大城区规模、盘活城区土地资源的目的。因此,该项目的开发客观上是可行的。8第三章市场定位与价格定位第一节市场定位结合青原区创建文明卫生城区建设思路,“刘洋花园”开发建设项目的市场销售主体客户定位为各界成功人士、公务员、医护人员、教师。在经营理念上树品牌优势,与项目建设地临近的天立花园、金竹园、和齐春天等一道共同定位为崇尚自然、回归自然的健康高档住宅区。在景观、环境、绿化的规划上有独特的风格,在建设工程设计方面有独到之处,在社会效益、环境效益和经济效益的结合上找到新的切入点,并超出周边的其他楼盘。第二节市场供需分析(一)市场需求建设小康吉安、实现吉安在江西中部崛起,是今后一段时间我市经济建设的主要奋斗目标。未来五年,我市中心城区按照“一市三区、两江三岸、五纵八横”的规划加紧建设,初步形成50万人口规模的滨江花园市雏形,给中心城区房地产业的发展带来了巨大的发展空间。据统计,吉安市中心城区现有人口27.2万(指吉州、青原两区,不含外来务工人口),现有存量住房336万M2,9人均居住面积12.35M2,如果按人均居住面积30M2的水平,现有人口还需新增住宅面积480万M2。据初步分析,吉安市中心城区5年时要达到50万人口规模,比现有城区人口要增加22.8万人,按小康居住水平“户均一套、人均一室、设施齐全、功能完善”的标准。那么,新增人口按人均建筑面积30M2计算,需增加住房面积约684万M2。根据上述情况分析,新城建设需要,以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求,形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年,吉安市住房需求总量约1164万M2。全面启动住房消费、住宅建设即将进入黄金期。(二)、市场供应1、近年青原区商品房开发建设情况时间施工面积(万M2)竣工面积(万M2)销售面积(万M2)2001年30.0815.716.542002年14.415.83.222003年36.5411.9212.492004年42.7915.114.162005年69.7531.9323.72合计:193.5780.4660.72注:数据来源吉安市青原区房管局102、近期青原区房地产项目规划审批情况编号建设单位名称项目名称项目规模(公顷)建筑面积(万M2)工程地址1吉安市阳光房地产开发公司金竹园2.43青原大道以西2和济春天2519二桥东路4天立房地产开发有限公司天立花园3022青原大道5吉安市青原房地产开发公司刘家村委会安置用地3.97上海路以东,永新路以北6旭日房地产开发有限公司11.8青原大道以西合计62.352.8注:数据来自吉安市青原区建设局从上述分析看,规划审批开工项目建设规模与每年平均需求232.8万M2供需缺口较大,未来五年青原城区的房地产市场仍然处于活跃期,房地产开发的市场前景广阔。第三节价格定位本项目采取“成本+利润”定价法进行价格定位。11第四章场址主要建设条件第一节场址及用地现状一、土地权属及占地面积本项目总用地面积23.39亩,土地权属通过挂牌出让方式由吉安驼洋房地产有限公司取得,并已签订了国有土地使用权出让合同,取得国有土地使用权。第二节主要建设条件一、区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合青原区分区规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设,合理组织交通,使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求二、社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业,项目附近无化学污染源、军事设施,无过境架空高压线,无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。三、施工条件12本项目场址地势较平坦,水电可从附近接入;工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材,钢筋、水泥可就近购买,施工条件较好。第五章投资估算(一)投资估算的范围开发用地面积:23.39亩(15593M2)内建设的土地征用、土建、供电、给排水、道路、绿化、亮化、建设期贷款利息,广告及销售代理费等投资。(二)估算依据(1)吉安市建筑安装工程造价及相关资料。(2)《全国统一建筑工程基础定额》(江西省单位估价表)上、下册(2004版)。(3)《全国统一安装工程预算定额》(江西省单位估价表)上、下册(2001版)。(4)《全国统一市政工程预算定额》(江西省单位估价表)上、下册(2002版)。(5)《江西省建筑安装工程费用定额》(2001年)。(6)《江西省市政工程费用定额》(2002年)。(7)建安以外费用由吉安市城区市政道路、绿化等工程造价参考计取。13(8)其他费用的取费标准。A、建设单位管理费按1.5%/年计取。B、勘测、设计费按工程费用的2%计取。C、工程监理费按1%计取。D、建筑规费平均按116元/m2计取。E、基本预备费按工程费用和其它费用之和的1%计算。F、建设期投资贷款利率:以贷款3500万元,年利率为10%计算。(三)投资估算本项目估算总投资为:8420.56万元。(详见表11-1)投资估算表表11-1单位:万元序号工程名称单位工程量土建单价(元)建筑工程费设备购置及安装费其他费用合计一工程费用4062.38101.44163.781住宅m2316369002847.242847.242写字楼m23商铺m22516900226.44226.444会所及幼儿园m25车库m279701100876.7876.76室内消防栓组7道路及地面硬化m270017056568主供水管道DN200m9室外污水系统m10室外雨水系统m11室外消防栓DN100套12室外供电工程13路灯组2630007.87.814庭院灯组3012003.63.615小区绿化m24678120565616安全监控系统303017环境工程、雕塑、小品6060二其他费用万元15441土地征用亩23.39805805142建设单位管理费(一)×1.5%×21251253工程勘察设计费(一)×2%83834工程建设监理费(一)×1%42425规费42122m2×116元/m24894896前期工作费估算三预备费(一+二)×1%四建设期贷款利息3500*10%*2700五总投资640815第六章销售收入预测销售收入预测(详见表11-2)销售收入预测表11-2单位:万元序号项目名称第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计一1、住宅1销售比例60%30%10%2销售面积1898294913163316363单价3800420046004收入72133986145512654二2、商铺1销售比例70%30%2销售面积176175525163单价800086004收入14096492058三3、办公楼1销售比例2销售面积3单价4收入四车库杂物间1销售比例5040102销售面积3985318879779703单价4254254254收入16913534338五4、销售总收入15050六5、销售税费(11.5%)1731七6、广告及销售代理费(3%)452八7、销售净收入1286716第七章利润分析1、项目总投资=静态建设投资+建设期贷款利息=5708+700=6408万元2、纳税=1731万元3、净利润=净收入-总投资=12867-6408=6459万元4、总投资利润率=(净利润÷项目总投资)×100%=(6459÷6408)×100%=100.8%5、盈亏平衡点:总投资6408P===49.8%销售净收入1286717第八章可行性分析结论项目的建设是贯彻实施《吉安市城市总体规划青原区分区规划》(2000-2020)和城区发展的需要,是拉动内需促进国民经济发展的需要,是配合新城区全面建设的需要,是吉安市房地产开发行业发展上质量、上水平的需要;也是吉安市房地产行业质的飞跃的一个良好契机。项目建设准备充分,所需开工条件具备,无政策变动风险,潜在的市场风险通过合理运作可以规避。运作时只要管理、营销措施到位,就能既为城市建设一个安全、舒适的住宅小曲,又能取得合理的回报。该项目总投资6408万元,销售净收入12867万元,纳税1731万元,净利润6459万元,总投资利润率为100.8%,盈亏平衡点为49.8%。表明该项目财务上是可行。18
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  • 沈阳机电研究设计院

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    甲级专业资信

    服务范围:机械(含智能制造)

  • 河北远大工程咨询有限公司

    所属地区 : 全国

    甲级专业资信

    服务范围:农业、林业,建筑,市政公用工程

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