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  • 珠海梅溪项目可研分析报告

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    2019-07-10
    简介
    项目位于珠海市香洲区前山梅溪工业区,珠海十景之一梅溪牌坊对面,项目地块总用地面积为82212.13平方米,原始用途为划拨工业用地79130.86平方米,划拨工业自留地3081.27平方米,涉及两个相邻地块。该项目属于政府“三旧改造项目”。?广珠线连接了香港、澳门、珠海、中山、深圳西区、佛山和广州,具有非常高的经济价值?;崾贡鞠钅康乜榫弑负芮康那蚍涔δ?。综上所述,本项目所处地域目前虽不是珠海核心区域,但考虑到港珠澳大桥—广珠城际轻轨对于珠海拉动,本项目是珠海为数不多的具有较好增长潜力的商业综合体资源。

    文档内容部分截取

    珠海梅溪项目可行性研究报告悦达地产集团有限公司第一章城市背景一、宏观背景分析1、区域位置珠海位于广东省东南部,是珠江西口岸的核心城市,东与香港、深圳隔海相望,南与澳门相连,西邻新会、台山市,北与中山市接壤。珠海市下辖香洲、斗门和金湾3个行政区,总面积1711.24平方公里。截至2012年末,全市常住人口158.33万人。2013年实现地区生产总值1662.38亿元,增长10.5%,人均生产总值1.6万美元,城镇居民人均可支配收入36375元,增长10.3%。本项目坐落于香洲区,是珠海市的主体城区,全市的政治、经济、文化、交通和金融中心。陆地面积300平方公里,全区常住人口89.26万人。2、经济产业2013年香洲区地区生产总值866.17亿元,同比增长9.3%占全市的52.1%,人均GDP达1.8万美元。区级财政总收入39.05亿元,同比增长12.6%。区级公共财政预算收入22.82亿元,同比增长10.4%。珠海市的经济结构呈典型的工业城市特征,以第二产业为主导,第三产业发展较为缓慢,相对而言,香洲区是珠海市内第三产业较为发达的地区。得益于其作为珠海主城区以及毗邻澳门的优势,香洲的第三产业较为发达,2012年地区三次产业生产总值比例为0.4:46.1:53.5,高于全市的水平(2.6:51.6:45.8)。珠海梅溪项目可行性研究报告-2-珠海市人口总量较少,但依靠本地海景、旅游等资源,珠海2012年香洲区三次产业比例房地产市场得到了较快发展,自2006年开始,珠海房地产进入迅速发展时期,珠海房地产开发投资额不断增加,占GDP的比重维持在15%左右的水平并且稳中有升,这显现出珠海房地产业已是珠海经济命脉之一。珠海市受人口规模制约,2012年社会消费品零售总额为635.2亿元,但人均消费品零售额达40118元/人,仅落后于广州市(总额5977.27亿元,人均47028元/人),排珠三角城市第2位。这归因于珠海作为广东省重点的旅游城市,且邻近港澳,对外围城市的消费需求有较强的吸引作用,增速较快。珠海梅溪项目可行性研究报告-3-二、城市发展规划分析珠三角发展规划强调了珠三角一体化的区域合作发展战略,明确了珠海作为珠江口西岸核心城市的战略定位,在此战略定位的要求下,珠?;怪煌?、产业、城市三大格局。1、交通发展规划2011年3月6日签署《粤澳合作框架协议》为珠海发展打下了坚实基础,珠海将成为内地与港澳频繁经济活动交流的枢纽?!缎椤分忻魅饭娑?,拱北和横琴口岸争取24小时通关,这将为港澳人士到珠海工作、旅游、置业提供了便利,珠海的交通、经济都将得到空前的发展,同样,珠海房地产也将获得巨大的发展。珠海梅溪项目可行性研究报告-4-《协议》中明确加快广珠城际轨道(建成)、港珠澳大桥(在建)、广珠西线(在建)等交通项目的建设,给珠海带来更多的内地、港澳人流、财流与物流,促进办公、酒店、零售商业等物业的发展。港珠澳大桥预计于2016年通车,届时从港岛驾车到珠海的过关时间仅0.5小时左右,从深圳过关时间需要1小时,将会在口岸作用上取代深圳的部分功能。由于珠海的住房价格仅为深圳的一半左右,珠海的人口数仅占深圳12%,因此港珠澳大桥开通后对珠海城市发展将具有很大的提升作用和潜力。2、珠海城市规划定位珠海市辖3个市辖区(香洲、斗门、金湾),其中香洲区是珠海市中心城区,是珠海市政治、经济、文化、交通和金融中心,下辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、美华、前山、翠香8个街道办事处和南屏镇。3、珠海中心城区发展规划珠海市城市发展规划为“工业西进、城市西拓”的“两西战略”和“拓展西城,提升东城,?;ぷ试?,做优基础”,珠海将优先开拓西部地区,同时改善东部主城区,未来工作重点聚集在珠海梅溪项目可行性研究报告-5-西部。香洲中心城区位于珠海市东部沿海城市发展带中部,用地范围为:东至珠江出???,西临中山市坦洲镇,北靠凤凰山,南接澳门特别行政区,包含香洲、新香洲、吉大、拱北、前山和上冲六个片区。三、与周边城市比较城市珠海深圳备注总面积(平方公里)17011953常住人口(万人)158.331300.182012年末GDP(亿元)1662.38同比增长10.5%14500.23同比增长10.5%2013年人均可支配收入36375元同比增长10.3%44650元同比增长9.6%2013年人均消费品零售额40118元30833元2012年三次产业结构2.6:51.1:46.30.1:47.5:52.4支柱产业家电电器、电子信息、石油化工、电力能源、精密机械制造、生物医药高新技术金融、物流文化产业住宅均价(元/㎡)12687215952013年珠海梅溪项目可行性研究报告-6-深圳是中国改革开放以来所设立的第一个经济特区,与珠海市隔海相望,是国际重要的空海枢纽和外贸口岸。深圳市下辖福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗6个行政区和光明、坪山、龙华、大鹏4个新区,全市陆地总面积1953平方公里。截至2012年末,全市常住人口1300万人。2013年实现地区生产总值14500.23亿元,增长10.5%,排名居全国第四,广东第二位,城镇居民人均可支配收入达40742元,增长8.6%。80488770108511227113583165491315014330182302319324779272540500010000150002000025000300002008年2009年2010年2011年2012年2013年珠海新香洲区与深圳主城区福田区近年来房价均价变化图珠海新香洲深圳福田区珠海梅溪项目可行性研究报告-7-深圳是一座在改革开放中成长起来的新型移民城市,回顾30多年前,从一个贫穷落后的边陲小镇一跃成为一座拥有千万人口、经济繁荣、城市功能较为完备的现代化城市,综合实力位居全国各大城市首列。目前的珠海就好比是改革开放前期刚刚起步的深圳,随着港珠澳大桥的建设(预计2016年建成通车)将直接推动珠海与粤港澳地区的经济互动,使大珠江三角洲地区经济进一步融合,将对珠海城市发展路向、路网布局、产业布局、房地产市场和人口规模等方面产生重大而深远的综合影响,并能够全面提升珠海的城市综合竞争力和确立区域性中心城市地位,再现当年深圳特区建设后经济腾飞的新局面。据统计,1979年深圳市生产总值(GDP)只有1.96亿元,特区建立后20年,2002年全市生产总值(GDP)总值已达到2239.41亿元,生产总值年均增长达31.2%,经济总量跃居全国大中城市中第四位。深圳经济的蓬勃发展,带来居民收入呈现跨越性增长,居民收入来源日益多元,消费水平大幅度提高,生活水平显著提高,住房条件明显改善,住房问题逐渐成为民生热点,据统计,2013年深圳房价均价为21595元/㎡,达到历史最高水平,比2012年全年均价18902元/㎡,上涨14.2%。此外,2013年全市商业市场新增供应47万平方米,同比增长22%,一手写字楼市场批售量为119.6万平方米,同比增长24.72%。如今随着港珠澳大桥的建设、广珠铁路的通车、横琴新区的开发,拉近了珠三角地区中心城市与次中心城市的距离,珠海将分享香港、深圳房地产的溢出效应,真正发挥交通及环境的优势作用,土地与房产市场发展空间广阔,市区土地将会产生更高的珠海梅溪项目可行性研究报告-8-使用价值,城市的集聚功能和辐射功能也将进一步增强。四、小结鉴于港珠澳大桥将对香港、深圳、澳门、珠海的城市格局产生重大的影响,珠海将部分取代深圳口岸城市的作用,将在商务、人口集聚、贸易等方面有一个突出的发展,珠海与深圳之间的差距将会逐步缩小。因此,珠海将面临一次难得的城市扩张和发展机遇,也是我们选择珠海项目的首要立足点。第二章项目背景一、基本情况:项目位于珠海市香洲区前山梅溪工业区,珠海十景之一梅溪牌坊对面,项目地块总用地面积为82212.13平方米,原始用途为划拨工业用地79130.86平方米,划拨工业自留地3081.27平方米,涉及两个相邻地块。因该项目属于政府“三旧改造项目”范围,经珠海城市更新管理办公室(珠更新办(2013)78号)同意,对其中62083.78平方米(约93.13亩)划拨用地办理出让手续,其他3661.35平方米作为公共道路政府收回,16467平方米保留划拨性质给梅溪股份。珠海梅溪项目可行性研究报告-9-第三章市场调研分析一、基地条件及周边环境分析1、基地条件该地块所在区域位于珠海新香洲片区与上冲片区交界处,属于新香洲片区,北靠梅界路(城市主干双向四车道),东依蓝盾路(城市次干双向四车道),西邻旅游路(城市快速双向四车道),与珠海市政府距离6.5公里,西面有广珠城际轻轨,项目地块离最近站点约1.5公里,离珠海终点站为拱北站(拱北口岸)约12公里,与港珠澳大桥近在咫尺。项目紧邻在建的珠海城市有轨电车(地铁),道路交通可达性强。西侧蓝盾路北侧梅华路珠海梅溪项目可行性研究报告-10-2、周边环境该项目北临珠海市知名历史文化景区梅溪牌坊,景观资源丰富,年均接待游客30万人次/年,每逢春节等重要节日,景区内还将举办庙会等节事活动,拥有一定的聚客能力。项目周边分布有不少新建及在建住宅楼盘,居住氛围渐趋浓厚,但由于地处两区交接处,目前项目周边商务、商业氛围淡薄,档次较低,没有优质的写字楼供应,没有高档酒店、公寓提供住宿。周边开发成熟度较低,闲置土地和临时建筑较多,整体给人杂乱的印象。3、地块现状地块西侧现状地块南侧现状珠海梅溪项目可行性研究报告-11-目前本项目地块场地基本平整,原有的少量临时建筑已被拆除,具备短期内开发建设的基本条件。二、区域市场分析1、商业综合体及商铺①.基本情况珠海梅溪项目可行性研究报告-12-目前珠海城区已形成六大商圈,其中拱北、吉大为市级一级商圈,项目所在新香洲为二级商圈(区域级商圈)商圈名称商圈级别辐射范围及客源档次商业形态拱北商圈市级商圈珠海全市、澳门及内地游客中低档百货、家电/图书次主力店、步行街、地下商业吉大商圈市级商圈珠海全市中档-中高档百货、休闲商业老香洲商圈区域级商圈老香洲中档百货、超市新香洲商圈区域级商圈新香洲中档-中低档超市前山商圈区域级商圈前山中档-中低档百货南湾商圈新兴区域级商圈周边楼盘居民中档裙楼休闲商业吉大、拱北为城市一级商圈,辐射范围可达珠海全市,商圈竞争力强,其中拱北以年轻时尚消费人群为主、辅以澳门及内地游客,吉大则主要辐射城市中较有消费能力的客群,本项目所在区域辐射至吉大、拱北范围内的可能性较低;南湾商圈与本项目距离较远,行车时间超过20分钟,辐射可能性较低;项目位于新香洲和前山商圈的交界处,尤其是新香洲商圈人口密集度较高,但区内缺乏优质零售商业供应,预计项目的核心辐射范围以新香洲和前山商圈为主,尤其是新香洲商圈。⑴.拱北商圈情况商圈特点:拱北口岸,珠海市商贸中心和交通枢纽中心,珠海最具影响力和辐射力的商圈、市级商业中心;业态构成:目前以购物为主,餐饮、休闲娱乐、服务业态齐备;主要客户群:拱北口岸日人流量超过50万人次,以澳门人、游客消费为主,其次是本地居民;珠海梅溪项目可行性研究报告-13-租金水平:临街及商场首层铺位月租金500-600元/平方米,1000元/平米(口岸广场地下负一层中庭旺铺);总结:拱北口岸大规模的客流量为区域带来了大量的消费人群,并且该效应未来也将持续存在;口岸客群素质参差不齐、进而影响到区域环境较为杂乱,物业档次难有明显提升。另外,该区域未来新增供应有限,预计未来拱北商圈仍将是城市重要商圈,但商业环境和档次提升空间有限。⑵.吉大商圈情况商圈特点:珠海市CBD,区域内聚集了较多写字楼、高档社区及高星级酒店。良好的人居和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地、市级商业中心。业态构成:目前以百货、专卖店为主,也有一定的餐饮、休闲娱乐配套;主要客户群:日流量超过20万,主要为本地人、游客、追求品味及较高享受的人士;租金水平:免税商场、珠海百货、国贸海天城首层月租金约300-600元/平米;总结:香洲是珠海中高端零售商业的聚集地,在办公、住宅物业方面也是城市中高端产品的聚集地,消费客源较为复合,并且普遍具有较高的消费能力和品味,为区域未来发展提供了广阔的空间;预计吉大商圈未来仍将是城市重点商圈,且具备较优的上升潜力。⑶.新香洲商圈情况(本项目所在商圈)珠海梅溪项目可行性研究报告-14-商圈特点:专业市场及社区级商业中心,主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区;商业形态:百货商场、超市、街铺、专业市场;业态构成:购物、餐饮、休闲、娱乐一应俱全;主要客户群:以新香洲、前山区域居民为主;租金水平:华润万家月租金500-600元/平米,而人气不旺的旺角百货仅几十元每平米;总结:新香洲曾被规划为珠海的新行政中心,但因各种原因,在新香洲建新行政中心的计划迟迟未实施。目前区域内已知的潜在供应均不具有提升区域整体商业档次的能力,但考虑到区内近年新增大量优质居住楼盘,具备消费潜力支撑,不排除未来成为优质区域级商圈的可能性。②、发展趋势珠海零售商业供应呈现两级分化的局面,目前市场存量供应以2005年之前物业为主,约50万平方米,普遍硬件水平较差,设施陈旧;目前已知的潜在供应主要集中于2014-2016年,潜在供应量约100万平方米,是目前存量供应的2倍;从供应格局来看,拱北和吉大商圈仍将占据城市核心商圈地位,前山、南湾商圈将迅速崛起,新香洲在整体市场格局中变化不是很大,主要为区域级商圈,以现状基础上的提升为主。未来珠海有多个大型商业项目供应,预计本项目零售商业入市时间为2016年前后,在此期间,预计珠海有多个零售商业项珠海梅溪项目可行性研究报告-15-目处于同期招商阶段,尽管这些项目并不位于新香洲商圈,但仍将对本项目形成一定的竞争压力。③、代表物业租售价格(距项目6公里范围内)(1).旺角百货旺角百货离项目地最近的商业项目,是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等多功能为一体的综合购物中心,商场总经营面积25000平方米,设施陈旧,主体四层,一至二层为商铺,三四层为电影院,商铺前场地较为广阔,设有儿童游乐设施。该商圈定位较低,人气较差,经营管理及市场推广不到位。目测出租率约70%,租金在40-60元每平方。⑵.华润万家华润万家建造时间年代较久,业态定位低,环境偏乱。商铺两层,主体华润超市共三层,一层为三四线品牌,消费层次中低档,类似于盐城中茵?;愠?,底层月租金500-600元/平米。珠海梅溪项目可行性研究报告-16-⑶.仁恒星园商业内街形式,只租不售,上下独立两层,两头门市可以一层上二层,总建筑面积约12000㎡,目前进驻品牌较好,如星巴克、必胜客、意大利餐厅等,但因本商业街刚开不久,目前人气一般,月租金在180-240元/平方米。⑷.周边可售商铺(距项目2公里范围内)珠海市区商业多为底层沿街商铺,上层为多高层住宅,新建小区也多采取底层沿街商铺形式,也有少部分二层商铺(不是一拖二),因本项目周边商铺较少,无出售现状,周边2公里范围内商铺价格为:底层的商铺价格在5-6万元/㎡(挑高6米左右)。2.办公经调研,珠海市写字楼市场过去较长的一段时间一直处于不温不火的状态,目前中心城区存量写字楼主要集中在老香洲、新香洲、拱北、吉大四大片区。中心城区的存量物业中,品质较好、达到乙级标准的写字楼数量不多(暂无甲级写字楼),其中大多数物业体量在5万平米以下,合计体量约达17万平方米,可见目前市场中优质物业整体供应规模不大。目前存量品质较好的写字楼总体规模较小,主要分布在新香洲和吉大。珠海梅溪项目可行性研究报告-17-存量乙级写字楼供应列表项目名称分布片区入伙时间写字楼建筑面积(平米)单层面积(平米)入驻率租金(元/平方米、月)管理费(元/平方米、月)国际科技大厦新香洲2008年31928.30159095%以上75-8016恒和中心新香洲201040547.62107095%以上约7013日荣大厦新香洲200821920113295%以上约85(含管理费)粤财大厦吉大2001约20000约2000约95%65-7011光大国际贸易中心吉大1996约58000约2000约95%90(含管理费和空调费)整体供应方面,受整体供应规模较小的影响,目前市场优质存量物业的入驻率普遍较高,基本可达到95%以上,且吸引了不少优质租户,入驻情况明显优于丙级写字楼,租金水平约在80-90元/平方米/月(含管理费),明显高于同片区丙级写字楼,综合来看,优质物业租赁市场表现较优。销售市场方面,目前优质存量物业大多为销售型物业,近年入市项目在销售阶段普遍反映出较为理想的销售速度。较为畅旺的销售情况反映出一定的珠海优质写字楼销售市场的购买需求。以新香洲恒和中心为例,80㎡写字楼售价16068元/㎡,39㎡18126元/㎡消费客户群体方面,与写字楼市场发展水平相关,目前购买客户主要以自用型客户为主,但未来随着港珠澳大桥建成通车,更多企业将会选择入住珠海,区域市场也将日益成熟,投资型客户将逐渐增多。政策导向方面,根据珠海市住房和城乡规划建设局于2011年印发的“关于《珠海市城市规划技术标准与准则》的补充规定”,珠海商业性办公楼应建设开放式办公,且开放式办公的建筑面积不小于200平方米/间,受该政策影响,目前销售速度较过往物业有所下滑,如若该政策持续不松绑,可能对写字楼销售市场带来一定冲击发展趋势方面,珠海中心城区写字楼市场将进入快速发展期,珠海梅溪项目可行性研究报告-18-中心城区目前已知潜在供应入市时间主要集中在2013-2016年,总体供应规模达约50万平米,是存量优质物业的3倍,其中销售型物业约34万平方米。从目前供应规模来看,未来几年珠海中心城区写字楼市场将进入供应集中的快速发展期。而随着城市三旧改造的逐步推进,预计中心城区还将有较多包含写字楼功能的旧改项目开发入市,中短期内供应的集中性增长可能对未来一段时间的市场消化情况带来压力。1、代表物业①敦煌大厦写字楼名称敦煌大厦区域地段珠海市新香洲人民西路783号与本项目距离与本项目直线距离2.1公里开盘时间未向市场公开销售入住时间建筑面积20421.15平方米占地面积4595.95平方米售价此楼盘是项目周边最近的销售盘,总层数23层,单层面积在1400㎡,每奇数层中间均设计300多㎡漏空,为偷面积用,据内部人士介绍,待项目验收完成后浇筑完成,该楼盘为直接对市场发售,由内部关系网消化,售价约17000元/㎡。商业配套华润万家、旺角百货、富华广场、大福百货珠海梅溪项目可行性研究报告-19-②恒和中心写字楼名称恒和中心区域地段珠海市新香洲人民东路313号(人民东路和迎宾北路交会点)与本项目距离与本项目直线距离4公里开盘时间2010-1-17入住时间建筑面积40630.15平方米占地面积8510.36平方米物业管理费3元/平方/月装修情况毛坯容积率4.28绿地率35.7%售价月租金约60-75元/平米,二手房售价为1.7-1.8万元/㎡商业配套佳二佳百货北园店、华润万家、优客龙3、公寓商业性质公寓以其商住两用的灵活性,不限购的便利性,较高的投资升值潜力,受到各类客户尤其是投资客的青睐,平均价格水平已超越普通住宅和写字楼,体现较好的溢价能力?;头矫娉氏至街智魇?,一种为以投资者为目标客户的小户型、低总价产品为主,另一种为定位豪宅项目的大户型产品为主,其中后者的消化速度相对较慢。从目前珠海市场的发展阶段来看,功能灵活的宜商宜居产品,尤其是小户型产品受到市场的青睐。项目5公里范围内只有诚丰·水晶座一个盘在销售,成交价格14162元/㎡(精装,标准约800元/㎡),户型为34-84㎡,两梯11户,住宅产权,2013年10月份开盘,现基本售完。另了解到,金域华府(距项目约2公里)有精装公寓一幢已建但未开始销售,预计25000元/㎡左右,户型为36㎡,因审批时间较早,赠送面积较多。4、住宅①.基本情况珠海市人口总量较少,但依靠本地海景、旅游等资源,珠海珠海梅溪项目可行性研究报告-20-房地产市场得到了较快发展,自2006年开始,珠海房地产进入迅速发展时期,珠海房地产开发投资额不断增加,占GDP的比重维持在15%左右的水平并且稳中有升,2013年房地产投资272.6亿元,同比增长12.6%,这显现出珠海房地产业已是珠海经济命脉之一。珠海整体楼市近年来涨幅较大,2009年均价7496.2元/㎡,2013年12月份均价12687元/㎡,5年上涨5190.8元/㎡,年均涨幅在14%。珠海全市上半年累计成交面积159.8万平方米,累计成交金额198.2亿元,全市成交持续良好,主要以刚需楼盘支撑,中小户型的销量一直名列前茅,随着主城区刚需楼盘逐渐减少,成交量倾向西区,新香洲等区域成交量也较为可观,改善型产品和投资型产品随着市场慢慢适应政策环境,逐步回暖,慢慢得以释放,2013年珠海主城区年度成交首位华发四季(全年销售1313套)就位于该区域内。本项目位于城市郊区,位置距离市区中心较为偏远,经现场调研统计,周边房价多集中在毛坯14000元/㎡左右,精装17000元/㎡左右。项目用地是香洲区现存为数不多的大面积地块,地块周边房地产市场氛围较好,且紧邻旅游景点,居住环境尚可。珠海梅溪项目可行性研究报告-21-珠海梅溪项目可行性研究报告-22-②.代表物业①尚东领御凤凰传奇楼盘名称尚东领御区域地段珠海市新香洲石溪路88号(梅华西路与红山路交界处)与本项目距离与本项目直线距离2.3公里开盘时间2010-12-29入住时间2012-06-30建筑面积约26万平方米占地面积约5.5万平方米物业管理费3.50元/平方/月装修情况精装修容积率3.5绿地率35.5%售价网报19500元/平米;现场咨询9层18900元/㎡一次性付款享受0.98*0.99*0.95按揭享受0.98*0.99商业配套华润万家、旺角百货、广富市场学校配套幼儿园:宝乐幼儿园、翠华幼儿园;小学有十七二小、香山小学;初中有文园中学;高中有一中高中部(珠海重点高中)(1.2公里)珠海梅溪项目可行性研究报告-23-②华发四季楼盘名称华发四季区域地段珠海新香洲梅华西路北侧、三台石路东侧与本项目距离与本项目直线距离2.1公里开盘时间2013.4.6入住时间预计2014.10交房建筑面积26.5万平方米占地面积9.5万平方米物业管理费3.50元/平方/月装修情况精装修(标准6900元/平方米)容积率2.80绿地率35%售价网报16000元/平米现场咨询18层18370元/㎡,26层18800元/㎡,不提供按揭,一次性付款,半年内付三次,分为20万、总价50%-20、总价50%车位20万左右商业环境华润万家、旺角百货、爱婴岛学校配套十七小、一中高中部、宝乐幼儿园、翠华幼儿园珠海梅溪项目可行性研究报告-24-③御景龙湖楼盘名称御景龙湖区域地段珠海市香洲区景晖路与健民路十字路口与本项目距离与本项目直线距离1.1公里开盘时间2014.1入住时间预计2015交房建筑面积99813平方米占地面积50715平方米物业管理费装修情况精装修(标准3800元/平方米)容积率1.39绿地率37%售价户型126-128㎡预计均价在16000-17000元/平米,正式成交价预计在15500-16000元/平米有意向先交5万诚意金,购房时可享受9.5折优惠商业环境华润万家、旺角百货、爱婴岛学校配套十七小、一中高中部、宝乐幼儿园、翠华幼儿园珠海梅溪项目可行性研究报告-25-④云顶澜山楼盘名称云顶澜山区域地段珠海市香洲区南福路99号(旅游路梅溪牌坊对面)与本项目距离与本项目直线距离0.67公里开盘时间2010.05.02入住时间2011.12,二期2014年12月交房建筑面积371255.45平方米占地面积97720平方米物业管理费2.5元/平方米/月装修情况毛坯、精装修容积率2.99绿地率45%售价特价房价格在11090元/㎡其他房均价约12500元/㎡,按揭9.8折一次性付款9.7折,车位20万现场咨询:15层成交价12373元/㎡16层成交价12460元/㎡,总层数32层沿街商铺已售完,价格在38000-40000之间商业环境华润万家、小区外围云秀商业街、南溪市场、旺角百货学校配套幼儿园:小区内部的幼儿园中小学:南溪小学、珠海第15小学、珠海第一中学珠海梅溪项目可行性研究报告-26-⑤思源府楼盘名称思源府区域地段珠海市新香洲一中高中部旁与本项目距离与本项目直线距离1.1公里开盘时间2014.1.11入住时间预计2014年底建筑面积18535.48平方米占地面积97720平方米物业管理费1.98元/平方米/月装修情况毛坯容积率1.83户型75-114平米售价1月11号开盘,开盘10天即售完,仅2栋剩2户均价12800元/㎡按揭9.8折一次性9.7折开盘当天认筹9.6折2层商铺均未售,价格无法确认商业环境华润万家、旺角百货学校配套新香洲一中高中部珠海梅溪项目可行性研究报告-27-⑥金域华府楼盘名称金域华府区域地段香洲怡华街99号(九中对面)与本项目距离与本项目直线距离1.8公里开盘时间2012入住时间建筑面积149452.66平方米占地面积53116.94平方米物业管理费2.5元/平方米/月装修情况毛坯容积率2.32户型56-96平米售价商铺一层,未开始出售,预计售价5-6万/㎡,6m挑高公寓25000元/㎡左右出售36㎡实际面积54㎡(2009年前审批的,送的面积较多)住宅现售价20300元/㎡(32层)开盘一年半,开盘售价14000元/㎡已售完按揭0.98一次性0.97商业环境旺角百货,万佳百货,爱婴岛学校配套九中,新世纪学校珠海梅溪项目可行性研究报告-28-第四章项目设计方案一、方案设计背景新香洲是珠??⒔贤淼某乔?,曾被规划为行政、体育、文化中心。但因种种原因,在新香洲建行政中心的计划迟迟未实施,目前商业配套和市政生活配套水平尚不如其他区域成熟,但未来发展空前广阔,前景看好。目前区域内众多楼盘正在陆续推出,使得本商圈发展潜力日益增大,将成为未来珠海主要居住区之一。商圈面积近13万平方公里,日人流量超过10万人次,居住人口和素质正在逐步提升。项目物业功能组合方案确定应充分考虑各功能物业的市场可行性,各功能物业的盈利能力,物业功能之间的互动和对整体价值的提升等要求。从本项目功能物业互动和对项目整体价值的提升方面,零售商业、办公、公寓、住宅之间能够互为配套,互相提供客源支撑,具有良好的互动效果。目前项目周边商业氛围较为淡…
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